市住房局关于印发《连云港市物业服务企业信用评价管理办法（试行）》的通知
各县区住建（规建）局、东海县房管局，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会，市物业管理协会，各招标代理机构，各物业服务企业：
为进一步规范物业服务企业的经营行为和物业服务行业市场秩序，提升物业服务企业的社会信用度，促进我市物业服务行业健康有序发展，我局制定了《连云港市物业服务企业信用评价管理办法》（试行），经局长办公会研究通过，现予印发，请遵照执行。
连云港市住房保障和房产管理局
2018年8月1日
连云港市物业服务企业信用评价管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为进一步规范物业服务企业的经营行为和物业服务行业市场秩序，营造诚实守信的服务环境，提升物业服务企业的社会信用度，构建以信用管理为核心的新型市场监管体制，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据《国务院办公厅关于社会信用体系建设的若干意见》《江苏省物业管理条例》《江苏省关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度的实施意见》和《连云港市社会法人和自然人失信惩戒办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务企业从事物业管理服务活动所产生的信用信息的采集、评价、等级评定、公示、使用和监管等活动。
第三条 在本市行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业（含外埠来连），应当按照本办法规定接受信用信息评价和相应管理。
第四条本办法所称信用信息，是指物业服务企业在物业管理相关活动中形成的能够用于分析、判断其遵守物业管理法规、规范和履行物业服务合同等方面信用状况的客观信息，包括基本信用信息、良好信用信息和不良信用信息等。
本办法所称信用评价管理，是指各级物业行政主管部门会同相关部门，全面考量物业服务企业在合同履约、守信经营、服务质量、社会责任等方面的综合能力，对其信用等级作出评价、公示，建立守信激励和失信惩戒的信用奖惩机制。
第五条信用评价管理实行统一管理、分级实施、综合评价、动态更新的管理制度，遵循客观、公正、合法和审慎的原则，确保信用信息的真实性、完整性和及时性，充分发挥信用信息公示及等级评价在规范物业管理与服务市场秩序中的作用。
第六条市住房保障和房产管理局负责全市物业管理企业信用信息系统建设及信用分值的核定、信用等级的综合评定、公示等监督管理工作，指导县（区）物业管理行政主管部门做好企业信用信息日常管理工作，加强与相关部门及物业行业协会等单位联系，实现信用信息互通和共享。
市物业管理协会协助各级物业行政主管部门做好行业自律信用信息的采集、审核、申请记分和录入等管理工作。
县（区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业信用信息的采集、审核、申请记分和证明文件上传等管理工作，配合做好信用信息系统的建设工作。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应结合对辖区内物业服务企业和物业服务项目的日常监督管理工作，协助县（区）物业管理行政主管部门做好物业服务企业信用信息采集、审核和申请记分工作。
第七条连云港智慧物业网（网址：www.lygwygl.com）是全市物业企业信用信息及等级评价结果的官方发布平台。各县（区）物业行政主管部门、市物业管理协会公布的物业服务企业信用信息及等级评价结果应与连云港智慧物业网公布的企业信用信息内容和等级评价结果保持一致。
全市各物业服务企业应及时上网查看网上公示的信用信息记分及评级结果。
第二章信用信息的采集与认定
第八条信用信息的采集，是指对物业服务企业的信用信息进行征集、甄别、分类、上传、归档，形成反映和评价物业服务企业经营和服务情况的信用信息档案的活动。
信用信息采集渠道，包括市、县（区）物业管理行政主管部门向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会以及行政区域内市场监督、物价、质监、消防、城管、公安等相关行政主管部门征询、收集或物业服务企业自行申报等。
外埠来连物业服务企业仅限采集其在本市取得的信用信息。
信用信息的采集，应当坚持客观、准确、公正、及时和提供者负责的原则。
第九条物业服务企业信用信息分为基本信用信息、良好信用信息和不良信用信息。
（一）企业基本信用信息是指企业身份信息和企业物业服务项目的历史、规模及管理人员信息，包括企业名称、统一社会信用代码证（营业执照、组织机构代码、税务登记号）、法定代表人、注册地、联系人及联系电话、经营年限、专业技术和管理人员持证上岗情况、在管物业服务项目名称、建筑面积、项目管理负责人及其他有关信息。
（二）企业良好信用信息是指企业在从事物业管理与服务活动中，遵纪守法、诚信经营、自觉维护市场秩序、符合合同约定的各项服务标准、业主满意度高以及受到各级党委、政府和相关部门、市级以上物业管理协会表彰及参与社会公益等信息。
（三）企业不良信用信息是指企业在从事物业管理与服务活动中，违反法律、法规、行政规章规定或行业自律规范、物业服务合同约定的行为以及受到行政处罚、通报批评、媒体曝光、出现重大安全事故和经查实未在规定时限内妥善处理的投诉举报等信息。
第十条企业基本信息、良好信用信息由物业服务企业在网上自行填报并对填报信息内容的真实性、有效性和及时性负责。填报的相关信息由企业注册地或取得良好信用信息的项目所在地的县（区）物业行政主管部门负责核实、申请记分和上传证明文件。基本信息发生变更或产生良好信用信息的，应自信息发生变更或产生之日起7个工作内自行在网上填报并向项目所在地或注册地县（区）物业行政主管部门提供相关证明材料以供核实。
新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，向企业注册地县（区）物业行政主管部门提交《履约能力自查表》申请报备，报备后向市物业行政主管部门申请领取加密钥匙，登录连云港物业监管系统并自行填报企业基本信息，接受全市物业服务企业信用信息评价管理。
第十一条物业服务企业良好信用信息由市、县（区）物业管理行政主管部门和市物业管理协会核实或认定的下列信息组成：
（一）物业服务企业在各级党委、政府部门、市级以上物业行业协会评优评先、重点工作落实或检查活动中获得国家、省、市、县（区）级荣誉称号、通报表彰或市物业行业协会表彰、市级及以上官方新闻媒体正面典型宣传报道，根据市物业行政主管部门相关文件规定予以信用加分的；
（二）本市范围内在管物业管理项目在各级党委、政府及相关部门、市级以上物业行业协会评优评先、重点工作落实或检查活动中获得国家、省、市级荣誉称号、通报表彰、市级及以上官方新闻媒体正面典型宣传报道，根据市物业行政主管部门相关文件规定予以信用加分的；
（三）第三方顾问评估机构对企业在管物业服务项目服务质量做出的满意度测评意见为良好及以上的；
（四）积极采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平的。
对于取得良好信用信息的，由企业在良好信用信息生成之日起30日内主动在网上申报，申报时应向企业注册地或项目所在地的县（区）物业管理行政主管部门提供有关部门表彰决定文书或经市、县（区）物业管理行政主管部门和市物业行业协会认定或者查证属实的材料以及其他具有法律效力的证明材料，收到证明材料的县（区）物业行政主管部门负责核实、申请记分并将证明文件上传至连云港物业监管系统，市物业行政主管部门负责网上审核认定并记分。
第十二条物业服务企业不良信用信息由市、县（区）物业管理行政主管部门核实或认定的下列信息组成：
（一）物业服务企业被本市各级党委、政府及物业行政主管部门或相关部门、市级以上物业管理协会通报批评，在规定期限内拒不整改或整改效果不明显，受到行政处罚或经生效的判决书、裁决书确定应由企业承担违约责任以及其他根据各级物业行政主管部门文件规定应予信用减分的；
（二）本市范围内的在管物业管理项目因违反相关规定或管理不到位被各级物业行政主管部门或相关部门、市级以上物业管理协会通报批评，在各类检查活动中被责令整改但在规定期限内拒不整改或整改效果不明显，出现重大责任事故及其他根据各级物业行政主管部门文件规定应予信用减分的；
（三）第三方顾问评估机构对企业在管物业服务项目服务质量做出的满意度测评为差评及以下的。
企业不良信用信息由物业服务企业注册地或产生不良信用信息的项目所在地的县（区）物业行政主管部门、市物业管理协会采集、核实、申请记分并将证明文件上传至连云港物业监管系统，市物业行政主管部门收到记分申请后，通过书面或短信（微信）方式将拟记分事项告知相关物业服务企业负责人，通知发出10个工作日后未收到有效书面异议及相应证据的，视为无异议，直接认定并网上记分。
物业服务企业主动向物业行政主管部门申报企业不良信用信息的，记分时可适当降低减分分值，对刻意隐瞒不良信用信息的，可增加减分分值。
市物业行政主管部门收到投诉举报或在工作检查过程中发现物业服务企业涉嫌不良信用，可转交县（区）物业行政主管部门调查认定处理，也可直接调查认定并记分。
第十三条信用信息提供单位和自行申报人应当对提供或申报的信用信息真实性、合法性、有效性、完整性负责；发现提供或申报的信用信息变更、不准确或失效的，应当及时修改并在信用信息变更或失效之日起7个工作日内向原报送部门提交修改后的信用信息资料。
信用信息按规定录入连云港物业监管系统后，任何单位和个人未经规定程序，不得擅自修改、增删信用信息。
第十四条市、县（区）物业管理行政主管部门对物业企业信用信息进行核实时，应当以生效的文书或者其他有效证明文件为依据。因投诉、重大信访、媒体曝光等途径取得的信息应当经调查确认。
第三章信用等级评价和公布
第十五条本市实行物业服务企业信用信息记分及等级评价制度。信用等级评价以物业服务企业信用信息总得分为基础综合确定物业服务企业信用等级。
第十六条物业服务企业信用信息记分按照《连云港市物业服务企业信用等级评价评分标准》（以下简称评分标准，见附件）执行。
物业服务企业信用的基础分为90分，实行日常加减分制实时录入，根据信用总得分值评定企业信用等级。信用信息总分=信用基本分值＋良好信用信息分值－不良信用信息分值。
除特别规定外，物业服务企业的良好信息及不良信息自产生之日起记分有效期三年（以文件或证书记载日期为准），相应信用加分及减分事项累计计算。期满后该记分事项作清零处理，其他记分值不变。
同一良好信用信息以加分值最高记分为准，不重复记分。同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分值最多的一项记分为准，不重复记分。同一不良行为在整改期限届满后仍未整改的，可采取累进减分方式记分。
物业服务企业在本市范围内无物业服务项目的，不予信用信息记分及等级评定。进驻物业项目开展物业服务活动满三个月不足一年的，只记分，不进行信用等级评定。
第十七条物业服务企业信用等级划分为优秀（4A级）、良好（3A级）、合格（2A级）、基本合格（A级）和不合格（B级）五个等级。
（一）优秀（4A级）。信用分值在140分（含）以上，为诚信优秀物业服务企业，信用等级为AAAA级。
（二）良好（3A级）。信用分值在120分（含）至140分，为诚信良好物业服务企业，信用等级为AAA级。
（三）合格（2A级）。信用分值在100分（含）至120分，为诚信合格物业服务企业，信用等级为AA级。
（四）基本合格（A级）。信用分值在85分（含）至100分，为诚信基本合格物业服务企业，信用等级为A级。
（五）不合格（B级）。信用分值在85分以下及一票否决的，为严重失信的不合格物业服务企业，信用等级为B级。
第十八条物业服务企业有下列情形之一的，除依法应当承担相应的法律责任外，其信用等级可直接评定为不合格（B级）：
（一）经确认因物业服务企业主要责任发生重大安全事故的；
（二）因物业服务企业责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣社会影响的；
（三）被市级物业行政主管部门通报批评并责令整改后在规定期限内拒不整改，或同一项目年度内累计被县（区）级物业行政主管部门公开通报批评达三次且拒不整改的；
（四）因物业服务企业责任，一年内累计三次（含）未积极配合有关部门妥善处理投诉或拒不进行整改，被县（区）物业行政主管部门申请列为不合格企业的；
（五）挪用、骗取、套用住宅专项维修资金，情节严重的；
（六）经认定的其他严重不良行为。
第十九条本市建立物业服务企业信用信息等级排序制度。按企业信用信息得分值高低动态排序，得分值相同的，以物业服务企业在本市内在管住宅物业面积大小为指标进行先后排序，并向社会公布。
第二十条物业服务企业对本企业或其他企业信用信息记分事项或等级评定有异议的，可在网上公布评价结果后15个工作日内向原信息采集部门或市物业行政主管部门实名提出书面核查申请并提供相应证据，逾期提出的，不予受理。
原信息采集部门或市物业行政主管部门应在收到异议申请之日起15个工作日内进行核查并书面答复。经核查确认记分评级结果有误或减分事项主要责任不应归责于物业服务企业的，应当及时更正。核查期间原信用信息记分值及等级评价结果仍为有效。
第四章信用信息的披露及使用
第二十一条企业信用信息分值及等级评价结果作为物业服务企业创先评优、物业服务示范项目创建、物业项目招投标活动、日常监督管理、物业行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。
第二十二条在物业服务企业参与物业项目招投标过程中，其企业信誉分值可直接由信用考评分值按权重换算得出，具体办法按照《连云港市物业管理项目招投标规则》执行。对没有记分值的外埠来连物业服务企业或本市新成立物业服务企业，可按基础分90分计算。对评价为B级的物业服务企业不得参与本市物业服务项目的招投标活动，各级物业主管部门均不得为其出具诚信证明。
第二十三条物业服务企业信用等级实行差别化分类管理，实施守信激励，失信惩戒机制。
（一）对4A级企业大力支持
1.由市级物业行政主管部门对其授牌，在市住房局和物业协会网站公开推介；
2.优先推荐参与国家级和省级示范项目、省优企业等的评比表彰；
3.优先推荐参与政府重大项目或企业大型项目物业招投标活动；
4.优先推荐企业管理人员评聘为国家、省、市级专家库专家成员；
5.列入行业培训、观摩交流等活动的重点对象；
6.在参与物业服务项目招投标时免收投标保证金，中标后，按项目所在县（区）物业行政主管部门规定交纳履约保证金时，可申请减半交纳现金或以银行担保函替代。
（二）对3A级企业积极鼓励
1.由市级物业行政主管部门对其授牌，择优在市住房局和物业协会网站进行推介；
2.优先推荐参与省级示范项目、省优企业等的评比表彰；
3.推荐参与政府重大项目或企业大型项目物业招投标活动；
4.优先推荐企业管理人员评聘为省、市级专家库专家成员；
5.列为参加行业中高层管理人员培训、企业交流等活动的重点对象；
6.在参与物业服务项目招投标时免收投标保证金，中标后，按项目所在县（区）物业行政主管部门规定交纳履约保证金时，可申请减半交纳现金或以银行担保函替代。
（三）对2A级企业积极引导
1.推荐参与市级示范项目、市优企业等的评比表彰；
2.列入需扶持的物业服务企业名录；
3.推荐企业管理人员评聘为市级专家库专家成员。
（四）对A级企业重点监督
1.增加对该企业在管项目的日常检查频次；
2.所有在管项目年度业主满意度调查不少于2次；
3.限制参与市级示范项目、市优企业等的评比表彰；
4.定期约谈物业服务企业法定代表人并责令限期整改，整改效果不明显的，项目所在县（区）物业行政主管部门可拒绝为其出具诚信证明。
（五）对B级企业重点监控
1.列入行业失信名单，并向社会公布；
2.约谈物业服务企业法定代表人，责令限期整改；
3.定期向属地县（区）行政主管部门提交书面整改报告；
4.作为重点检查企业，加大对该企业的日常检查频次；
5.物业建设单位、业主大会或物业管理委员会应审慎与之新签或续签物业服务合同；
6.在信用等级未提升前，不得参与物业项目招投标活动，各级物业行政主管部门不得为其出具诚信证明。
第二十四条本市建立物业企业信用红黑名单，作为联合奖惩重点对象，红黑名单信息同时通过“信用中国（江苏—连云港）”网站公示，为社会提供一站式查询服务。
被评定为3A级（含）以上的物业服务企业，可认定为物业行业信用红名单企业。在物业服务合同有效期内，物业建设单位、业主大会或物业管理委员会提前解除物业服务合同前，应向县（区）物业行政主管部门提交申请解除合同的报告，说明提前解除合同的事实依据和理由。
被评定为不合格（B级）的物业服务企业，给予6个月的整改期，经市级行政主管部门现场查验整改效果明显的，可在6个月期满后恢复原评定等级。整改期限届满仍整改不到位的，可认定为物业行业信用黑名单企业并报送至市信用办实行联合惩戒。认定为信用黑名单的企业不得参与任何物业项目招投标，其项目所在地县（区）物业行政主管部门可向相关物业建设单位、业主大会或物业管理委员会提出终止物业服务合同并清退该物业服务企业的书面建议。
第二十五条物业建设单位、业主大会、物业管理委员会在选聘物业服务企业时，应将物业服务企业信用信息等级列为招投标条件，充分结合市级物业行政主管部门公布的物业服务企业信用信息等级评价结果，择优选聘。
第五章附则
第二十六条市物业管理行政主管部门可根据实际情况定期对信用记分项目、范围及加减分标准进行调整并公示。
第二十七条信息提供单位因提供不真实信息侵害他人合法权益，造成经济损失的，应追究其相应责任。
第二十八条市、县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处工作人员在信用信息管理工作中，玩忽职守、弄虚作假或徇私舞弊的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条非本市注册的物业服务企业的信用信息评定情况，由市物业管理行政主管部门每年定期向企业注册地物业行政主管部门通报。
第三十条本办法由连云港市住房保障和房产管理局负责解释。
第三十一条法律、法规对信用信息管理另有规定的，从其规定。
第三十二条本办法自公布之日起施行，有效期一年。有效期满后，根据实施情况依法评估修订。《市住房局关于印发连云港市物业服务企业信用信息管理办法的通知》（连住房规发〔2014〕3号）同时废止。
附件：连云港市物业服务企业信用等级评价评分标准
